🎧 Hallgasd meg a cikket
Letöltés MP3-banA felolvasás Kiss Valéria hangján, mesterséges intelligencia segítségével készült.
Nem mindegy, hol élsz, mekkora a nettó vagyonod, és mit mond a kettős adóztatási egyezmény.
Az elmúlt napokban sok kérdés érkezett hozzám a németországi magyaroktól:
- Ha Németországban élek, de van egy magyarországi lakásom, érinthet a vagyonadó?
- Mi a helyzet akkor, ha ezt a lakást örököltem?
- Ha Magyarországon élek, és Németországban vásárolnék befektetési lakást, beleszámítana a magyar vagyonadó alapjába?
Nézzük meg, mit lehet ma tudni.
Fontos: ez még csak tervezet
A Pénzügyminisztérium 2026. október 6-án közzétette a vagyonadóról szóló törvényjavaslatot. A tervezetet október 14-ig lehet véleményezni, ezért a szabályok még változhatnak. Ez a cikk a 2026. október 10-i állapotot mutatja be.
A jelenlegi tervezet szerint az adó első fordulónapja 2026. december 31. lenne. Az első bevallás és fizetés határideje 2027. augusztus 31.
Kit érinthet egyáltalán a vagyonadó?
A tervezet szerint a vagyonadó nem a teljes vagyonra vonatkozna, hanem a tartozásokkal csökkentett nettó vagyon 1 milliárd forint feletti részére.
Ez fontos különbség.
Nem az számít önmagában, hogy valakinek van egy ingatlana. A teljes vagyont és az igazolt, levonható tartozásokat együtt kell vizsgálni.
A tervezet szerint:
- 1 milliárd forintig nincs adóalap;
- 1 milliárd forint felett az adó mértéke 1 százalék;
- 100 milliárd forint feletti adóalaprészre 1,5 százalék vonatkozna;
- a tartozások bizonyos feltételek mellett levonhatók;
- a házastársak külön adóalanyok, vagyis mindkettőjüknek külön járna az 1 milliárd forintos határ.
A hatásvizsgálat szerint körülbelül 15 ezer magánszemélyt és 2 ezer vagyonkezelési adóalanyt érinthetne a szabályozás.
A BDO egy egyszerű példával szemléltette a tervezetet: 1,2 milliárd forint nettó vagyon esetén az adó évi 2 millió forint lehetne. Ez természetesen a tervezet szerinti szemléltetés, a végleges szabályoktól függhet.
A lényeg tehát az, hogy a nagy többség nem kerül ebbe a körbe. Egy lakás vagy egy örökölt ingatlan önmagában még nem jelenti azt, hogy valaki vagyonadót fog fizetni.
Ha Németországban élsz, de van magyar ingatlanod
A tervezet szerint a belföldi illetőségű magánszemély a magyar és a külföldi vagyonát is figyelembe veszi.
A külföldi illetőségű magánszemélynél viszont más szabály vonatkozna. Nála jellemzően a magyarországi ingatlan, a hozzá kapcsolódó vagyoni értékű jog, valamint bizonyos magyar társasági részesedések számítanának.
Ez elsőre egyszerűnek tűnhet, de a gyakorlatban fontos kérdés, hogy ki minősül magyar és ki külföldi illetőségűnek.
A tervezet szerint egy magyar állampolgár akkor minősülhet külföldi illetőségűnek, ha már legalább 10 éve életvitelszerűen külföldön él. Ez a szabály a kettős állampolgárokra is vonatkozna. Forrás: Portfolio.
Itt azonban van egy nyitott kérdés.
A német és a magyar adójogi szabályok mellett a kettős adóztatási egyezményt is figyelembe kell venni. Az egyezmény illetőségi szabályai bizonyos esetekben korlátozhatják, hogy Magyarország milyen vagyonelemeket adóztathat.
A szakértői értelmezések szerint ezért nem biztos, hogy a tervezet 10 éves szabálya önmagában minden helyzetet eldönt. A konkrét eredmény függhet többek között az adóilletőségtől és az egyezmény alkalmazásától.
Másképpen fogalmazva: ha Németországban élsz, és van egy megtartott vagy örökölt magyarországi lakásod, nem lehet pusztán ebből megmondani, hogy kell-e majd vagyonadót fizetned. Először azt kell látni, hogy mekkora a nettó vagyonod, hol van az adóilletőséged, és az egyezmény hogyan alkalmazható a helyzetedre.
Ha Magyarországon élsz, és német lakást vennél
A tervezet szerint a Magyarországon belföldi illetőségű magánszemély teljes vagyona számíthat, beleértve a külföldön található vagyonelemeket is.
Ez alapján a németországi ingatlan a nettó vagyon megállapításakor beleszámíthat abba, hogy valaki átlépi-e az 1 milliárd forintos határt.
Ez azonban nem feltétlenül jelenti azt, hogy ugyanarra a vagyonrészre kétszer kellene adót fizetni.
A német és magyar kettős adóztatási egyezmény a vagyonadókat is érinti. Az egyezmény 21. cikke szerint a Németországban fekvő ingatlan Németországban megadóztatható, akkor is, ha a tulajdonosa Magyarországon él.
A 22. cikk alapján Magyarország kiveszi az adó alól azt a vagyont, amelyet az egyezmény szerint Németország adóztathat. A többi vagyon utáni adó kiszámításánál viszont figyelembe veheti a mentesített vagyont.
A BDO összefoglalója szerint ha az egyezmény engedi a külföldi vagyonelem figyelembevételét, az bekerül az adóalapba, de az arra jutó adót le kell vonni. A német-magyar egyezmény ezt engedi. Vagyis a német lakás számít abba, hogy átléped-e az 1 milliárdos határt, de a rá eső részt nem Magyarországon adóztatják. Forrás: BDO.
A német ingatlan értékét a tervezet szerint főszabályként a szerzéskori vételár alapján kellene meghatározni. Ehhez hozzáadhatók az értéknövelő beruházások, majd az értéket évente 3 százalékkal vagy a fekvés szerinti állam hivatalos ingatlanárindexével lehetne továbbvezetni.
A pontos számítás azonban a végleges törvénytől és az adott egyezmény alkalmazásától függ.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A német ingatlan nem tekinthető automatikus vagyonadó-menekülőútnak. Ugyanakkor nem is arról van szó, hogy egy németországi lakás miatt minden tulajdonosnak magyar vagyonadót kellene fizetnie.
Három dolgot érdemes különválasztani:
- Átléped-e egyáltalán az 1 milliárd forintos nettó vagyonhatárt?
- Hol van az adóilletőséged?
- Hogyan alkalmazható a német és magyar kettős adóztatási egyezmény?
A vagyonadó miatt önmagában nem érdemes németországi ingatlanvásárlásról vagy értékesítésről dönteni. Egy ilyen döntésnél sok más szempont is számít, például az ingatlan állapota, a finanszírozás, a fenntartási költség, a kiadhatóság és a hosszú távú célod.
Ha valaki valóban a vagyonadó határának közelében van, akkor érdemes adótanácsadóval egyeztetnie. Nem azért, mert minden eset bonyolult vagy veszélyes, hanem azért, mert az adóilletőség és a kettős adóztatási egyezmény alkalmazása személyenként eltérhet.
A jelenlegi tervezet alapján a nagy többséget ez az adó nem érinti. Aki viszont a határ közelében van, annak már most érdemes összegyűjtenie a fontos adatokat, és megvárni a végleges szabályokat.
Kapcsolódó cikkek
- Riester, Rürup vagy ingatlan?
- 7 aggály német ingatlanbefektetésnél
- AfA és finanszírozás német befektetési ingatlannál
Ha szeretnéd a saját helyzetedre végiggondolni, az előminősítő és az ingyenes konzultáció ebben segít.
Ez a cikk általános tájékoztatás a 2026. október 6-án közzétett tervezet alapján, nem személyre szabott adó- vagy jogi tanácsadás. A végleges törvény eltérhet. Minden helyzet egyedi, a konkrét döntés előtt mindig érdemes adótanácsadóval egyeztetni. Az ügyfeleimnek a tanácsadás és a közvetítés ingyenes.
Források
- BDO Magyarország: Vagyonadó 2027
- 2011. évi LXXXIV. törvény a Németországgal kötött kettős adóztatási egyezmény kihirdetéséről
- Portfolio: A külföldre költözőket is utolérheti a vagyonadó (2026. október 7.)
- A Pénzügyminisztérium 2026. október 6-án közzétett vagyonadó-tervezete (kormany.hu, társadalmi egyeztetés)
A cikk mesterséges intelligencia segítségével készült, a tartalmat Kiss Valéria ellenőrizte.
Szeretnéd átgondolni, milyen ingatlanbefektetés illik hozzád?
Ingyenes, kötelezettség nélkül.