🎧 Hallgasd meg a cikket
🎧 Ezt a cikket meg is hallgathatod Valéria hangján, ingyenes regisztráció után.
Amikor valaki először gondolkodik németországi befektetési ingatlanban, általában két kérdés foglalkoztatja:
- Mennyi saját pénzre lesz szükségem a vásárláshoz és utána havonta?
- Mely költségeket lehet figyelembe venni az adózásnál?
A két kérdés összefügg, de nem ugyanaz. A havi pénzmozgást és az adóhatást külön kell kiszámolni. Így lehet reális képet kapni arról, hogy egy ingatlan valóban belefér-e a keretbe.
Egy rövid nyelvi pontosítás: a német értékcsökkenési leírás rövidítése AfA (Absetzung für Abnutzung). Ez nem azonos a magyar áfával, vagyis az általános forgalmi adóval.
Rövid válasz: ezt a három számot kezeld külön
- Saját pénz: nemcsak az önerőből áll. A vételár melletti költségekkel és biztonsági tartalékkal is számolni kell; hogy ezekből mennyit finanszíroz a bank, mindig egyedi hitelbírálat kérdése.
- Havi cash flow: a bérleti díjból le kell vonni a hitel teljes részletét, a tulajdonosnál maradó költségeket és a tartalékokat. Ez mutatja meg, mennyi pénzt kell ténylegesen hozzátenni vagy mennyi marad meg.
- AfA és adóhatás: az AfA az épület értékcsökkenési leírása. Nem készpénzbevétel, hanem az adóköteles bérbeadási jövedelmet csökkentheti. A telek értéke nem írható le, és a pontos kulcs az épület, valamint az ügylet adataitól függ.
A német jövedelemadó-törvény 7. §-a szabályozza az AfA fő eseteit. A finanszírozható összeg és a szükséges saját keret megtervezéséhez a Verbraucherzentrale útmutatója is hasznos kiindulópont. Konkrét vásárlásnál azonban mindig az adott banki ajánlat és a személyes adóhelyzet dönt.
1. Mennyi saját pénz kell a vásárláshoz?
Először a pénzügyi keretet érdemes tisztázni
Mielőtt valaki komolyan keresni kezdene, hasznos felmérni, mekkora havi terhet tud tartósan vállalni, és körülbelül mekkora hitel jöhet szóba.
A bank többek között a jövedelmet, a rendszeres kiadásokat, a meglévő hiteleket, a saját tőkét és a hitelképességet vizsgálja. Bérbe adott ingatlannál a várható bérleti bevételt is figyelembe veheti, de nem feltétlenül a teljes összeggel.
Az előzetes finanszírozási keret még nem végleges hitelígéret. A bank később magát az ingatlant és annak fedezeti értékét is megvizsgálja. Ezért a jó sorrend inkább így néz ki:
- saját költségvetés és biztonsági tartalék meghatározása;
- előzetes finanszírozási lehetőségek felmérése;
- megfelelő ingatlan keresése;
- végleges banki döntés az adott ingatlan alapján.
A vételár melletti költségek
A vételáron felül több egyszeri kiadással is számolni kell. Ezeket németül összefoglalóan Kaufnebenkosten-nak nevezik.
- Vagyonszerzési adó (Grunderwerbsteuer): tartománytól függően jelenleg az adóalap 3,5–6,5%-a. Az adóalap rendszerint az ellenérték, amely egy szokásos adásvételnél többnyire a vételár, de egyes átvállalt kötelezettségek is beleszámíthatnak. A legalacsonyabb kulcs Bajorországban 3,5%. Szászországban 5,5%, Türingiában pedig 5,0% a kulcs. A legmagasabb, 6,5%-os kulcs Brandenburgban, Észak-Rajna–Vesztfáliában, Saar-vidéken és Schleswig-Holsteinben érvényes.
- Közjegyző és ingatlan-nyilvántartás (Notar und Grundbuch): durva tervezési értékként gyakran a vételár körülbelül 1,5–2%-ával számolnak. A pontos összeg az ügylet és a bejegyzendő jelzálogjog adataitól is függ.
- Ingatlanközvetítői díj (Maklerprovision): csak akkor merül fel, ha közvetítő vesz részt az ügyletben. A díj és annak megosztása a szerződéstől, az ingatlan típusától és a vevő jogállásától függ. A hirdetésekben ezért mindig azt kell ellenőrizni, hogy a vevőre pontosan mekkora, áfával növelt díj jut.
Közvetítő nélkül a mellékköltség durva becsléssel gyakran a vételár 5–8,5%-a. Közvetítővel sok esetben 8,5–12% körüli összeg adódhat, de ettől az egyedi ügylet felfelé és lefelé is eltérhet.
Ehhez még hozzájöhet a felújítás, a berendezés, a finanszírozás egyes költségei és a szükséges biztonsági tartalék. Ezek nem mind részei a szűken vett Kaufnebenkosten-nak, de a vásárlás teljes pénzigényéhez hozzátartoznak.
A szükséges saját pénzre nincs minden banknál és minden ingatlannál érvényes minimum. A Verbraucherzentrale általános, óvatos kiindulópontként a vételár 20–30%-át, valamint a vásárlási mellékköltségeket említi saját forrásként. Ez nem kötelező banki szabály, és befektetési ingatlannál az elvárás eltérhet. Kevesebb saját pénzzel is létrejöhet finanszírozás, de ez nem jár automatikusan: magasabb kamatot, szigorúbb hitelbírálatot és nagyobb veszteségkockázatot jelenthet egy korai eladásnál.
Szeretnéd átgondolni, milyen ingatlanbefektetés illik hozzád?
Ingyenes, kötelezettség nélkül.
Ingyenes hozzáférés + ebook
🔒 A cikk folytatása regisztrált olvasóknak
Add meg a neved és az email-címed, és azonnal olvasd tovább vagy hallgasd meg a cikket, ingyen. Ezzel a többi cikkhez és a német ingatlan útmutatóhoz is hozzáférsz.
- azonnali hozzáférés minden részletes útmutatóhoz;
- „A te pénzed kinek dolgozik?” ebook emailben;
- nincs spam, csak hasznos információk.
Már regisztráltál? Belépés tagoknak →
Nem találod az emailt? Ha 5 percen belül nem érkezik meg, nézd meg a Spam vagy Levélszemét mappát, és jelöld „Nem spamnak”, hogy a későbbi hasznos értesítéseket is megkapd.
Az olvasási hozzáféréshez a neved és az email-címed szükséges. Az új tartalmakról szóló értesítés külön, előre nem bejelölt hozzájárulás. Részletek az adatvédelmi tájékoztatóban.