🎧 Hallgasd meg a cikket
Letöltés MP3-banA felolvasás Kiss Valéria hangján, mesterséges intelligencia segítségével készült.
2026. 40. hét, szeptember 28-tól október 4-ig. Árak, fűtés és egy alkotmányjogi panasz. Heti körkép, egyszerűen.
Október 1-jén Németországban elkezdődött a fűtési szezon. Ezen a héten három olyan hír is érkezett, amely egy ingatlanbefektető számára érdekes lehet: merre mozognak az ingatlanárak, mire kell figyelnie a bérbeadónak a hideg hónapokban, és miért támadták meg alkotmányjogi panasszal az új fűtési szabályokat.
Lassan, de újra emelkednek az árak
Az immowelt ingatlanportál szeptember 30-i elemzése szerint a harmadik negyedévben a használt lakások és a házak kínálati ára is átlagosan 0,7%-kal emelkedett az előző negyedévhez képest.
A kínálati árak ezzel ismét a 2022 júniusi csúcs nagyjából 97%-án állnak. Forrás: immowelt, 2026. szeptember 30.
A városok között viszont nagyok a különbségek.
A vizsgált 15 nagyváros közül a használt lakások Düsseldorfban drágultak a legjobban, három hónap alatt 3,7%-kal. Essenben 3,5%-os, Stuttgartban 2,5%-os emelkedést mértek.
Duisburgban és Dortmundban viszont csökkentek a kínálati árak.
Egy másik adat a bérbeadók számára lehet érdekes.
2026 januárja és augusztusa között az immowelten beérkező érdeklődések 81,7%-a bérlakásra vonatkozott. Egy évvel korábban ez az arány 80,6% volt.
Stuttgartban például 5,3 százalékponttal nőtt a bérlakásokra irányuló érdeklődések aránya.
Az immowelt szerint ennek egyik oka, hogy a 4% feletti lakáshitelkamatok mellett sok érdeklődő egyelőre a vásárlás helyett a bérlést választja.
Mit jelent ez befektetőként?
A német ingatlanpiacot nem érdemes egyetlen egységes piacként kezelni.
Nem az a kérdés, hogy „emelkedik-e a német ingatlan”, hanem az, hogy mi történik abban a városban, kerületben és mikrokörnyezetben, ahol vásárolni szeretnél.
A bérlakásokra érkező érdeklődések magas aránya arra is utal, hogy sok helyen továbbra is jelentős a bérlői érdeklődés.
Fontos azonban, hogy az immowelt adatai kínálati árakat mutatnak. A tényleges adásvételi ár ettől eltérhet.
Elkezdődött a fűtési szezon: mit vállal a bérbeadó?
Németországban a fűtési szezon általában október 1-jétől április 30-ig tart, ha a bérleti szerződés vagy társasház esetén a vonatkozó szabályzat másként nem rendelkezik.
Ebben az időszakban a bérbeadónak gondoskodnia kell arról, hogy a fűtési rendszer működőképes legyen, és a lakás megfelelően felfűthető legyen. Forrás: Haufe, 2026. október 1.
A törvény nem határoz meg egyetlen pontos minimumhőmérsékletet.
A bírósági gyakorlat azonban általában abból indul ki, hogy a lakásban nappal körülbelül 20-22 Celsius-fok, éjszaka pedig nagyjából 18 Celsius-fok elérhető legyen. Egyes bírósági döntések ettől eltérhetnek.
Ha a fűtés télen teljesen kiesik, az jelentős bérletidíj-csökkentéshez vezethet.
A Német Bérlőszövetség, a Deutscher Mieterbund elnöke szerint szélsőséges esetben akár 100%-os csökkentés is indokolt lehet a teljes fűtéskiesés időtartamára. Ez azonban nem automatikus: mindig a konkrét körülmények számítanak.
Ezzel szemben egy rövid ideig tartó, csekély hőmérséklet-eltérés nem feltétlenül alapoz meg bérletidíj-csökkentést.
Mit jelent ez befektetőként?
A fűtés nem csak a bérlő problémája.
Lakásvásárlás előtt ezért érdemes megnézni:
- milyen típusú a fűtés
- hány éves a rendszer
- mikor volt utoljára karbantartva
- milyen költségekkel működik
- társasháznál hogyan kezeli a Hausverwaltung a műszaki problémákat
Egy hosszabb fűtési hiba nemcsak kellemetlenséget okozhat a bérlőnek, hanem bérletidíj-csökkentéshez és plusz költségekhez is vezethet.
Alkotmányjogi panasz az új fűtéstörvény ellen
A Deutsche Umwelthilfe környezetvédelmi szervezet szeptember 29-én alkotmányjogi panaszt nyújtott be a Szövetségi Alkotmánybírósághoz az új Gebäudemodernisierungsgesetz, röviden GModG ellen.
A törvény fontos részei 2026. július 29-én léptek hatályba.
A Deutsche Umwelthilfe szerint az új szabályozás veszélyezteti Németország 2045-re kitűzött klímasemlegességi célját. Forrás: Haufe, 2026. szeptember 29.
Az új szabályozással megszűnt a korábbi általános előírás, amely szerint az újonnan beépített fűtéseknek legalább 65%-ban megújuló energiára kellett támaszkodniuk.
A tulajdonosok ismét többféle technológia közül választhatnak. A hőszivattyú, távhő, hibrid rendszer vagy biomassza mellett gáz- és olajfűtés is beépíthető.
Ezekre ugyanakkor fokozatosan szigorodó követelmények vonatkoznak. Az új gáz- és olajfűtéseknek 2029. január 1-jétől növekvő arányban klímasemleges tüzelőanyagot, például biometánt kell használniuk. A meglévő rendszereknél 2028-tól zöldgáz-kvóta bevezetését írja elő a szabályozás.
A korábbi 65%-os általános megújulóenergia-követelmény megszűnését a német szövetségi kormány hivatalos tájékoztatója is megerősíti. Forrás: Bundesregierung, Gebäudemodernisierungsgesetz
Az Alkotmánybíróságnak először arról kell döntenie, hogy befogadja-e a panaszt.
Fontos: az alkotmányjogi panasz benyújtása önmagában nem helyezi hatályon kívül és nem függeszti fel a törvényt. A jelenlegi szabályokat továbbra is alkalmazni kell, amíg azok nem változnak.
Ha a panasz később sikeres lenne, annak következménye lehet, hogy a törvényt vagy annak bizonyos részeit módosítani kell.
Mit jelent ez befektetőként?
A jelenlegi szabályokat kell figyelembe venni, ugyanakkor érdemes követni, hogyan alakul az alkotmányjogi eljárás és a fűtési szabályozás.
Ingatlanvásárlás előtt ezért továbbra is fontos megnézni:
- a fűtés típusát
- a rendszer korát
- az ingatlan energiafogyasztását
- az energetikai tanúsítványt, vagyis az Energieausweist
- és azt, milyen korszerűsítések lehetnek szükségesek a következő években
Arról, hogy mit jelentenek a rosszabb energiaosztályok egy ingatlantulajdonos számára, külön cikkünkben írtunk: Kötelező lesz felújítani a rossz energiaosztályú házat?
Mit érdemes ebből továbbvinni?
A német ingatlanárak országos átlagban ismét lassan emelkednek, de az egyes városok között jelentős különbségek vannak.
Közben sok érdeklődő továbbra is a bérleti piac felé fordul.
A fűtés pedig befektetőként két okból is fontos.
Egyrészt egy műszaki probléma közvetlenül érintheti a bérbeadót és a bérleti bevételt.
Másrészt a fűtési rendszer típusa, kora és energiaigénye hosszú távon az ingatlan költségeire és értékére is hatással lehet.
Ezért egy befektetési lakásnál nem elég csak az árat és a várható bérleti díjat megnézni.
A helyszín, az épület állapota, az energetika és a fűtési rendszer együtt adja a teljes képet.
Ha szeretnéd a saját helyzetedre végiggondolni, milyen németországi befektetési ingatlan jöhet szóba, az előminősítő és az ingyenes konzultáció ebben segít.
Ez a cikk tájékoztató jellegű, nem befektetési, adó- vagy jogi tanácsadás. Minden eset egyedi.
Források
- immowelt: Immobilienpreise Q3 2026, 2026. szeptember 30.
- Haufe: Welche Mindesttemperatur Vermieter schulden, 2026. október 1.
- Haufe/dpa: Umwelthilfe klagt gegen neues Heizungsgesetz, 2026. szeptember 29.
- Bundesregierung: Neues Gebäudemodernisierungsgesetz
A cikk mesterséges intelligencia segítségével készült, a tartalmat Kiss Valéria ellenőrizte.
Szeretnéd a híreket a saját befektetési céljaidhoz mérni?
A kérdőív után egy ingyenes 15 perces konzultációt kérhetsz.