🎧 Hallgasd meg a cikket
Letöltés MP3-banA felolvasás Kiss Valéria hangján, mesterséges intelligencia segítségével készült.
Fűtéscsere, szigetelés, energiaosztály: mit ír elő ma a német törvény, és mit nem. Tények a félelem helyett.
Sokan kérdezik tőlem, hogy ha egy német ingatlan energiaosztálya rossz, akkor kötelezni fogják-e a tulajdonost a fűtés cseréjére vagy a ház szigetelésére. A kérdés érthető: az elmúlt években sokat lehetett hallani a „fűtéstörvényről” és az uniós épületirányelvről.
A rövid válasz: jelenleg nem kötelező egy rossz energiaosztályú lakóházat felújítani. Van viszont néhány kisebb szabály, amit vásárlás előtt érdemes ismerni. És van egy erősebb kényszer is, ami nem a törvényből jön, hanem a piacból.
Az új törvény: Gebäudemodernisierungsgesetz
2026. július 29-én lépett hatályba az új német épületenergetikai törvény, a Gebäudemodernisierungsgesetz (röviden GModG). Ez váltotta le a korábbi Gebäudeenergiegesetzt (GEG), amit a köznyelv „fűtéstörvényként” ismert. Forrás: Bundestag, 2026. július 10.
A legfontosabb változás: kikerült belőle az a szabály, hogy minden új fűtésnek 65%-ban megújuló energiával kell működnie. Forrás: Haufe.
A meglévő fűtésekre pedig ugyanaz igaz, mint eddig: működő fűtést senkinek nem kell kicserélnie. Ez akkor is így van, ha a fűtés régi, drága vagy nem korszerű. Forrás: ADAC.
Az uniós irányelv: országos cél, nem egyéni kötelezettség
Az Európai Unió megújított épületenergetikai irányelve (EPBD) sok félelmet keltett. Lakóépületeknél viszont nem ír elő egyedi felújítási kötelezettséget. A tagállamoknak az egész lakásállomány átlagos energiafogyasztását kell csökkenteniük, vagyis ez országos cél, nem egy-egy tulajdonosra kirótt feladat. Kötelező minimum-követelmények a legrosszabb nem lakóépületekre, például irodákra és üzletekre jönnek. Forrás: EMA Energiewelt. Forrás: BBSR, GEG-Infoportal.
Az irányelv német átültetése még folyamatban van, ezért érdemes figyelni, mi kerül végül a német szabályokba.
Amire vásárláskor mégis figyelni kell
Van két kisebb kötelezettség, ami az új törvényben is megmaradt. Forrás: Heid Energieberatung.
Az első a legfelső födém szigetelése. Ha a fűtött lakások fölötti födém (vagy a tető) nincs szigetelve, azt szigetelni kell.
A második a csövek szigetelése. A fűtetlen helyiségekben (például a pincében) futó, szigeteletlen fűtési és melegvíz-csöveket szigetelni kell.
Saját használatú egy- vagy kétlakásos háznál ezt az új tulajdonosnak a telekkönyvi bejegyzéstől számított két éven belül kell elvégeznie. Többlakásos vagy bérbe adott háznál ezek a kötelezettségek a tulajdonosváltástól függetlenül érvényesek. Vásárlás előtt ezért érdemes megkérdezni, hogy a födém és a csövek szigetelve vannak-e.
Ezek jellemzően kisebb tételek, nem egy teljes felújítás. A pontos kötelezettséget mindig az adott épületre kell megnézni, ebben egy energetikai tanácsadó (Energieberater) segít.
Eladáskor és bérbeadáskor pedig kötelező az érvényes energetikai tanúsítvány (Energieausweis), és a hirdetésben is meg kell adni a fő energetikai adatokat.
A valódi kényszer: a piac
Hogy a törvény nem kötelez, az nem jelenti azt, hogy a rossz energiaosztály mindegy. A nyomás máshonnan jön.
A bérlő nem csak a hidegbért nézi, hanem azt, mennyi a teljes havi költsége. Egy rosszul szigetelt vagy drágán fűthető lakásnál a rezsi hamar túl magas lehet, és az ilyen lakást nehezebb tartósan kiadni.
A bank is megnézi az energiaosztályt, amikor a hitelt és a fedezet értékét vizsgálja.
És aki később eladja az ingatlant, annak a vevője beárazza a szükséges felújítást. Egy rossz energiaosztályú ház tehát nem büntetést kap, hanem nehezebben adható ki, és nehezebben adható el.
Mit jelent ez, ha vásárolni szeretnél?
Egy rossz energiaosztályú ingatlan nem feltétlenül rossz vétel. Lehet jó lehetőség is, ha az ár tükrözi a szükséges felújítást, és azzal előre számolsz.
Vásárlás előtt érdemes megnézni az energetikai tanúsítványt, a fűtés típusát és korát, a tényleges fűtési költséget, valamint azt, hogy a födém és a csövek szigetelve vannak-e. Ha felújítás kell, kérj rá árajánlatot, és vedd bele a számításba.
Ha szeretnéd a saját helyzetedre végiggondolni, az előminősítő és az ingyenes konzultáció ebben segít.
Ez a cikk tájékoztató jellegű, nem jogi, adó- vagy energetikai tanácsadás. Minden ingatlan egyedi, a pontos kötelezettségeket szakemberrel érdemes átnézni.
Források
- Deutscher Bundestag: Bundestag beschließt Heizungsgesetz-Novelle, 2026. július
- ADAC: Heizungsgesetz, Gebäudemodernisierungsgesetz 2026
- Haufe: Neues Heizungsrecht, Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft
- EMA Energiewelt: EU-Gebäuderichtlinie EPBD
- BBSR, GEG-Infoportal: Europäische Gebäuderichtlinie (EPBD)
- Heid Energieberatung: GModG beim Eigentümerwechsel
A cikk mesterséges intelligencia segítségével készült, a tartalmat Kiss Valéria ellenőrizte.
Szeretnéd átgondolni, milyen ingatlanbefektetés illik hozzád?
Ingyenes, kötelezettség nélkül.