🎧 Hallgasd meg a cikket
Letöltés MP3-banA felolvasás Kiss Valéria hangján, mesterséges intelligencia segítségével készült.
Lakásárak, hitelköltségek, építkezések és egy adótörvény-tervezet. Heti körkép, egyszerűen.
Ha Németországban szeretnél befektetési lakást venni, könnyű elveszni a hírek között. Az egyik cikk drágulásról szól. A másik a hitelkamatokról. A harmadik új szabályokat emleget.
De mit jelentenek ezek a saját terveid szempontjából?
Összeszedtem négy témát, ami most segíthet tisztábban látni. Köztük a szeptember 18-án megjelent friss építési adatokat is.
A lakóingatlanok drágultak, de ez egy országos átlag
A vdp árindexe szerint 2026 második negyedévében a német lakóingatlanok ára 1,9%-kal volt magasabb, mint egy évvel korábban. A társasházi lakásoknál 2,6% volt az emelkedés. Ezek negyedéves adatok, amelyek az április és június közötti időszakot mutatják. Forrás: vdp, 2026. augusztus 10.
Egy ilyen átlag segít megérteni a piac egészét. Egy kiszemelt lakás árát viszont a saját környékéhez, állapotához és lehetőségeihez kell mérni.
Képzelj el két hasonló lakást. Az egyik olcsóbb, de hamarosan nagyobb felújítást igényel. A másik drágább, viszont jobb állapotban van. Már ebből is látszik, miért érdemes a vételáron túl is számolni.
A hitelnél a szám mellé a feltételek is kellenek
Az Interhyp szeptember 7. és 13. közötti ajánlati adataiban 4,11% volt az effektív éves hitelköltség tízéves kamatrögzítés és 80%-os, a bank által figyelembe vett fedezeti értékhez mért hitelarány mellett. Ez piaci tájékozódási adat; a személyes ajánlat ettől eltérhet. A tíz év a kamatrögzítés ideje, a teljes futamidő hosszabb is lehet. Forrás: Interhyp.
A hosszabb időre rögzített lakáshitelek árazását a kötvénypiac is alakítja. Az Európai Központi Bank hatása közvetett, ezért önmagában egy jegybanki döntésből nem lehet kiolvasni a lakáshitelek következő kamatát. Forrás: Interhyp, a hitelkamatokat alakító tényezők.
Az EKB szeptember 10-én emelt: a betéti kamat szeptember 16-tól 2,50%. A német infláció augusztusban 2,9% volt az előző év azonos hónapjához képest. Forrás: EKB. Forrás: Destatis.
Vevőként ebből azt érdemes továbbvinni, hogy a havi törlesztőt, az egyéb kiadásokat és a megmaradó tartalékot együtt nézd. Egy felújításnak vagy néhány bérlő nélküli hónapnak is helyet kell kapnia a számolásban.
Adózás: a vételár felosztása már most is számít
A 2026-os éves adótörvény kormánytervezete a vételár telek és épület közötti felosztását is szabályozná. A hivatkozott dokumentum törvénytervezet; az abban szereplő változásokat még nem lehet hatályos új szabályként bemutatni. Forrás: BMF, JStG 2026, kormánytervezet, 7-8. oldal.
A felosztás alapelve azonban már ma is fontos. Bérbe adott ingatlannál az épületre jutó rész után számolható el értékcsökkenés, németül AfA. A telekre jutó rész után ilyen leírás nincs. Az elszámolható értékcsökkenés csökkentheti az adóköteles jövedelmet. Forrás: BMF, vételár-felosztási útmutató.
Ezért a konkrét felosztást és az adóhatást érdemes német adótanácsadóval átbeszélni. Egy várható adóelőny önmagában nem mondja meg, hogy jó vétel-e egy lakás.
Több engedély születik, de a kész lakásokra várni kell
A Destatis szeptember 18-i közlése szerint 2026 januárjától júliusig 148 800 lakásra adtak ki építési engedélyt Németországban. Ez 12,9%-os növekedés az előző év azonos időszakához képest. Forrás: Destatis, építési engedélyek.
A legutóbbi éves befejezési adat közben azt mutatja: 2025-ben 206 600 lakás készült el, 18%-kal kevesebb, mint 2024-ben. Forrás: Destatis, 2025-ös lakásátadások.
Az engedélyezés és az átadás az építkezés két külön állomása. A több engedély később hozhat több lakást, de nem jelent azonnal beköltözhető otthonokat. Ezekből az országos adatokból egy adott lakás bérbeadhatósága vagy későbbi értéke sem következik automatikusan.
Mit jelent ez a saját döntésednél?
Ha befektetési lakást keresel, érdemes három kérdéssel kezdened:
- Van valós kereslet azon a környéken arra a lakástípusra, amit nézel?
- A várható bérleti díj mellett hogyan alakulnak a törlesztők és a tulajdonosi kiadások?
- Mennyi tartalékod marad a vásárlás után?
A hírek segítenek tájékozódni. A saját számaidból derül ki, hogyan férhet bele az ingatlan a terveidbe.
Téged most mi foglalkoztat leginkább: az önerő, a hitel vagy a megfelelő helyszín? Írd meg, és innen folytathatjuk a beszélgetést.
Az írás általános tájékoztatás, nem személyre szabott befektetési, adó- vagy jogi tanácsadás. Minden eset egyedi. A tájékozódás és a konzultáció ingyenes.
A cikk mesterséges intelligencia segítségével készült, a tartalmat Kiss Valéria ellenőrizte.
Szeretnéd a híreket a saját befektetési céljaidhoz mérni?
A kérdőív után egy ingyenes 15 perces konzultációt kérhetsz.