Német ingatlanpiac, 42. hét: marad a 10 éves határidő, nőnek a lakbérek, új bérleti szabályok

Marad a 10 év, nőnek a lakbérek: borítókép — A kép mesterséges intelligencia segítségével készült.

🎧 Hallgasd meg a cikket

Letöltés MP3-ban

A felolvasás Kiss Valéria hangján, mesterséges intelligencia segítségével készült.

A heti hírek közös üzenete: a hosszú távú gondolkodás mellett a szabályok pontos ismerete is egyre fontosabb.

A 42. hét három híre a német ingatlanpiac három különböző oldalát mutatja meg. A 10 éves adózási határidő jelenleg megmaradt, a bérleti díjak ismét gyorsabban emelkedtek, közben pedig újabb bérleti jogi szabályokról zajlik vita.

A 10 éves adózási határidő jelenleg megmaradt

A Bundesrat pénzügyi bizottsága korábban azt javasolta, hogy a nem saját használatú ingatlan eladási nyeresége a tartási időtől függetlenül adóköteles legyen. Ez a javaslat a 2027-es jövedelemadó-reform részeként eltörölte volna a 10 éves határidőt. A tervezet azokat is érintette volna, akiknek a 10 éves határideje a törvény kihirdetésekor még nem járt le.

A Bundesrat október 16-i állásfoglalásában azonban ez a javaslat nem szerepel. A Bundestag október 8-án egy hasonló törvényjavaslatot 446 nem és 131 igen szavazattal elutasított. A jelenlegi állás szerint a bérbe adott ingatlan eladási nyeresége 10 év tartás után továbbra is adómentes. Ez a mostani állapot, nem végleges garancia.

Mit jelent ez neked? Ha németországi befektetési ingatlanban gondolkodsz, az adózási szabályokat nem érdemes egyetlen hír alapján értelmezni. Az adózási részletek egyéniek, a konkrét esetet adótanácsadó nézze meg. A téma később még visszatérhet, ezért a szabályok aktuális állapotát mindig ellenőrizni kell.

Ismét gyorsabban emelkedtek a kínálati bérleti díjak

A GREIX bérleti index szerint a kínálati bérleti díjak 2026 harmadik negyedévében 1,2 százalékkal nőttek az előző negyedévhez képest, éves szinten pedig 3,7 százalékos volt az emelkedés. Ez 2025 első negyedéve óta a legerősebb negyedéves növekedés. Inflációval korrigálva a negyedéves emelkedés 0,3 százalék, az éves pedig 0,7 százalék volt.

A meglévő lakások bérleti díja gyorsabban nőtt, mint az újépítésűeké. A nagyvárosok közül Hamburgban 6,7 százalékos, Düsseldorfban és Kölnben 5,4 százalékos, Münchenben 4,8 százalékos éves emelkedést mértek. A vizsgálat 37 város és régió kínálati bérleti díjait nézte. A nagyvárosokban az újépítésű lakások átlagosan körülbelül 14 nappal tovább voltak hirdetve, mint a meglévők.

Mit jelent ez neked? A bérleti piac továbbra is erős keresletet mutat, de a városok és az ingatlantípusok között jelentős különbségek lehetnek. Egy befektetési ingatlannál ezért nem elég csak az általános piaci trendet nézni. Fontos az adott helyszín, a lakás állapota, a bérlői célcsoport és az ingatlan hosszú távú fenntarthatósága is.

Új bérleti jogi reformról egyeztetnek

A Bundestag jogi bizottsága október 14-én nyilvános szakértői meghallgatást tartott a kormány Miete II nevű tervezetéről. A javaslat még nincs elfogadva, jelenleg bizottsági szakaszban van. A tervezet szerint feszült lakáspiacokon az indexbér esetében a fogyasztói árindex évi 3,0 százalék feletti része csak a felével emelhetné a bért.

A bútorozott lakásoknál a bútorozási felárat külön kellene feltüntetni. Ha ez nem történik meg, a lakás bútorozatlannak számítana. A rövid távú bérlet kivétele legfeljebb 6 hónapra, bizonyos feltételekkel összesen 8 hónapra vonatkozna. A modernizációs béremelés egyszerűsített eljárásának értékhatára 10 000 euróról 20 000 euróra nőne.

Mit jelent ez neked? A bérbeadásnál nemcsak a keresletet és a bevételeket kell figyelni, hanem a szabályozási környezetet is. Egy tervezet még nem hatályos jogszabály, ezért a konkrét bérleti szerződésre vagy döntésre nem lehet automatikusan alkalmazni. A következő lépéseket érdemes figyelemmel kísérni.

A három hír együtt azt mutatja, hogy a német ingatlanpiacon a hosszú távú gondolkodás továbbra is fontos. Ugyanakkor az adózási és bérleti szabályok változhatnak, ezért a döntések előtt mindig az aktuális részleteket kell ellenőrizni.